W ofercie agencji nieruchomości są mieszkania różnej wielkości, o różnym standardzie i lokalizacji. Kiedy posiłkujemy się średnią ceny, tak naprawdę nie uzyskujemy żadnej informacji o nieruchomości, która nas akurat może zainteresować. Zależy ona od mnóstwa parametrów, które mogą być dla nas jako właścicieli mieszkania istotne, a na przykład mniej ważne dla konkretnego klienta. Wartość rynkowa danej nieruchomości to efekt kompromisu między oczekiwaniami klienta i wymaganiami właściciela.
Muszą one być jednak realne, tzn, odzwierciedlać rzeczywisty status nieruchomości i jej otoczenia, położenie mieszkania w samym budynku. Najlepiej oprzeć się wówczas na cenach transakcyjnych w danym kwartale ulic, w danym obrębie – jak określają to rzeczoznawcy nieruchomości. Nawet jednak wtedy możemy mieć do czynienia z istotnymi różnicami cen, kiedy na przykład jedno mieszkanie znajduje się od strony ruchliwej, zacienionej ulicy, zaś okna drugiego mieszkania wychodzą na park od strony południowej.
Oczywiście, to są kluczowe parametry dla oceny nieruchomości w czasach normalnie funkcjonującego rynku nieruchomości. W okresach boomu lub zastoju na tym rynku mamy do czynienia z nagromadzeniem czynników subiektywnych, wyczekiwaniem na dynamiczne spadki lub wzrosty cen i związanymi z tym emocjami. Gwałtownym wzrostom i spadkom cen towarzyszą spekulacyjne zakupy i sprzedaże nieruchomości. Taka sytuacja nie sprzyja kształtowaniu się normalnego rynku nieruchomości. Wbrew pozorom, na takim właśnie normalnym, stabilnym rynku wszyscy wychodzą najlepiej.
Waldemar Oleksiak
Emmerson S.A.
|
